為完善老舊住宅使用功能,，改善居住條件，推動城市更新,，《重慶市老舊住宅增設電梯建設管理暫行辦法》（渝府辦發(fā)〔2017〕76號）（以下簡稱《辦法》）于2017年
6月8日經市政府批準公布,。為便于社會公眾廣泛知曉內容，了解政策，正確理解執(zhí)行,，現(xiàn)對《辦法》作出如下解讀：
一,、制定《辦法》的目的及必要性
一是執(zhí)政為民，改善民生的需要,。由于我市地形高差較大和經濟社會發(fā)展水平等原因,，在已經建成的老舊住宅中，有大量七層及七層以上的住宅都沒有設置電梯,。如今,，隨著城鄉(xiāng)居民老齡化問題逐漸凸顯，出行不便的矛盾日益突出,，業(yè)主要求增設電梯的愿望強烈,。為改善民生，體現(xiàn)政府執(zhí)政為民的服務理念,，需要制定相應可操性強的具體辦法,，以推動老舊住宅增設電梯這一民生工程工作進程。
二是規(guī)范管理,，推進依法行政的需要,。增設電梯屬于擴建行為，目前對已竣工住宅增加建設內容的審批缺乏法律依據,。對老舊住宅增設電梯如何進行行政許可方面,，尚無明確的指引和統(tǒng)一規(guī)范，亟需制定相關辦法,，以規(guī)范管理,，推進依法行政。
三是推進老舊城區(qū)更新改造,，完善城市功能的需要,。當前，我市正處于大力推進新型城鎮(zhèn)化的關健時期,。在拓展城市發(fā)展空間的同時,，如何提升城市品質、改造老舊住宅,、改善居民生活質量,，是我們急需解決的問題。老舊住宅增設電梯工作是城市更新的一項重要內容,，涉及到城市規(guī)劃,、土地管理、物權關系,、結構及消防安全,、特種設備監(jiān)管等多方面問題,。這些問題需要通過立法，明確各主體的權利和義務,，有效集聚各方力量,，以推進老舊住宅的更新改造,。
二,、《辦法》的主要內容
《辦法》共十八條，重點從適用范圍,、管理主體,、申請主體、審批條件,、申請材料,、手續(xù)辦理、產權歸屬,、資金政策等方面對老舊住宅增設電梯行政審批手續(xù)辦理事宜進行了規(guī)定,，破解了我市老舊住宅增設電梯面臨的三大難題：無審批依據難、業(yè)主意見協(xié)調難,、往返于多個部門辦事難,。
（一）關于適用范圍
《辦法》第二條規(guī)定,，本市城鎮(zhèn)范圍內,，國有土地上初始取得房地產權證滿10年及以上的住宅，4層及以上未設電梯的老舊住宅外墻增設電梯的,，適用本辦法,。其立法本意有以下三點：
一是現(xiàn)行國家住宅設計規(guī)范規(guī)定7層以及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16m以上的住宅，必須設置電梯,，由于我市地形高差較大和經濟社會發(fā)展水平等原因,，大量7層及以上的老舊住宅沒有設置電梯。隨著城鄉(xiāng)居民老齡化問題逐漸凸顯,，以及提高生活質量的需求,，很多已經建成的7層以下多層多戶住宅的居民因為生活不便，也有強烈的增設電梯訴求,，因此《辦法》參照其他城市的經驗,，將適用樓層規(guī)定在4層及以上。對于3層及以下住宅,，由于通常為單一業(yè)主,，住宅獨立占地，增設電梯的訴求很少,，故未將其納入《辦法》的適用范圍,。
二是為了既避免初始開發(fā)建設時應配電梯不配，房屋竣工核實后不久就申請增設，與《辦法》初衷不符,；又要使該文件具有較強的適用性,，在適用范圍上限定為初始取得房地產權證滿十年及以上的住宅，這與國內其他城市做法類似,。
三是考慮到在建筑內部已有電梯井加裝電梯,，屬于設備安裝范疇，不涉及土地,、結構和消防安全,、權利歸屬等諸多問題，無需單獨規(guī)定,，而外墻增設電梯往往涉及問題較多,，故《辦法》將適用范圍限定為住宅外墻增設電梯。對于老舊住宅利用內部已有井道增設電梯的,，不用辦理規(guī)劃手續(xù),，直接向質監(jiān)部門申請辦理手續(xù)即可。
?。ǘ╆P于申請主體
增設電梯屬于一種建設行為,，涉及到現(xiàn)有建筑物物權的處分。參照《物權法》第七十六條,，參照其他城市已經出臺的政策,，《辦法》第五條規(guī)定，由本單元內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶數三分之二以上同意增設電梯的業(yè)主共同作為申請人,。在計算基數上,，樓棟分單元的，以單元的業(yè)主為計算基數,；未分單元的,，以樓棟的業(yè)主為計算基數。
《辦法》將申請準入條件,，界定在達到兩個三分之二即可提出申請,，有利于業(yè)主把老舊住宅增設電梯事項向前推動；要求至少達到兩個三分之二,，也有助于把工作前置,，提前化解業(yè)主矛盾；同時也充分體現(xiàn)了業(yè)主自愿,、尊重權益的業(yè)主自治原則,。
但是，對于公示有異議,，確無法達成一致意見的,，如持異議的業(yè)主為本單元業(yè)主,，反對理由系增設電梯直接影響其房屋專有部分使用或房屋采光、通風的,，管理部門也不得審批（第八條）,。即雙三分之二是指申請條件，不是批準條件,。
?。ㄈ╆P于管理主體
《辦法》第四條規(guī)定了城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責老舊住宅增設電梯的規(guī)劃管理工作，國土房管,、城鄉(xiāng)建設,、消防,、質監(jiān)等行政主管部門依據各自職責負責老舊住宅增設電梯的監(jiān)督管理工作,；第十五條規(guī)定未按照《辦法》辦理相關手續(xù)而擅自增設、使用電梯的,，由城鄉(xiāng)規(guī)劃,、國土房管、城鄉(xiāng)建設,、消防,、質監(jiān)、特種設備安全監(jiān)督等部門依據各自職責依法查處,。明確了牽頭審批部門和其他各部門的職能職責,，解決了市民增設電梯申請無門的難題。
同時,，還基于街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居委會的基層工作優(yōu)勢,，建立了街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居民委員會或者業(yè)主委員會等應當對老舊住宅增設電梯工作予以協(xié)助和協(xié)調的工作機制（第四條）,。
?。ㄋ模╆P于審批條件
《辦法》第六條明確了增設電梯的審批條件，只要符合這些條件,，申請主體符合要求且公示無異議,，即可進行審批。具體內容為：
一是“房屋未納入征收范圍或拆遷計劃”,，主要是為了避免重復建設,、浪費資源。
二是“申請人就增設電梯工程費用的籌集以及電梯運行,、保養(yǎng),、維修等費用的分擔達成書面協(xié)議”,，主要是解決電梯后期使用過程中持續(xù)管理的問題，使建成后電梯使用可持續(xù),、有計劃,。
三是“增設電梯用地應當位于老舊住宅小區(qū)用地范圍內，確因用地條件受限不在小區(qū)用地范圍內的,，不得占用市政道路,、公園綠地”。增設電梯通常都會占用小區(qū)的綠地或部分人行道路,，立法本意是為了讓更多的老舊住宅都能加上電梯,，因此守住不影響城市規(guī)劃實施和更廣大人民群眾公共利益的底線。
四是“增設電梯后,，建（構）筑物之間的間距應滿足國家工程建設消防技術標準”,。《辦法》在建筑間距方面也給予了政策支持,?？紤]到老舊住宅在修建時我市還沒有出臺相關的間距規(guī)定，或間距標準較低,，如果用今天的法規(guī)來審視舊建筑增設電梯,，既不符合“法不溯及既往”原則，也不符合客觀實際,。為促成老舊住宅增設電梯事宜,，《辦法》只要求滿足國家工程建設消防技術標準即可，既尊重了歷史,，也考慮了現(xiàn)實需求的可操作性,。
（五）關于申請材料
《辦法》第七條規(guī)定了首次申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時應當提交的材料：包括書面申請（原件1份）,，申請人身份證明文件和房地產權證明文件（復印件1份,，復核原件），委托辦理的,，還應當提交授權委托書（原件1份,，樣本見附件1），增設電梯示意圖（原件1份）,，申請人對增設電梯事項及增設電梯示意圖的書面同意意見（原件1份）,；申請人就增設電梯工程費用的籌集以及電梯運行、保養(yǎng),、維修等費用的分擔達成的書面協(xié)議（原件1份）,。
收到申請后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織工作人員進行現(xiàn)場踏勘,，對具備增設電梯條件的作出受理決定,；然后在現(xiàn)場組織公示,，公示期滿無異議的，申請人才需要向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送增設電梯工程設計施工圖（含繪制在1∶500現(xiàn)狀地形圖上的總平面圖,、平面圖,、立面圖、剖面圖）和具有建筑設計資質的單位出具的結構安全論證報告（原件2份,，電子文檔1份）（第八條）,。對申請材料作出這樣的設置，主要是為了減少申請人的經濟負擔,，在增設電梯事項判斷基本可行的前提下,，才需要申請人出資委托設計單位開展施工圖設計和結構安全論證。
?。╆P于審批程序
《辦法》本著高效,、便民原則，制定了規(guī)劃手續(xù)
“一站式”審查的會審程序,，即申請人持申請材料向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請,，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同國土房管、城鄉(xiāng)建設,、消防、質監(jiān)等有關主管部門對增設電梯工程設計施工圖進行審查和綜合研判,，參會部門應在會后向規(guī)劃部門出具是否同意的書面意見（第八條）,。對于是否可以辦成，在會審會上基本可以現(xiàn)場確定,，以免申請人在不同部門之間跑路,。同時，《辦法》還簡化了規(guī)劃審批環(huán)節(jié),，規(guī)定只需辦理建設工程規(guī)劃許可手續(xù)和竣工規(guī)劃核實手續(xù),。
除了辦理規(guī)劃手續(xù)外，申請人還需要在相關部門辦理以下手續(xù)：
應將增設電梯工程設計施工圖報具有相應資質的施工圖審查機構審查,，施工圖經審查合格后,，申請人應當報送有管轄權的城鄉(xiāng)建設主管部門備案。增設電梯工程總投資額（電梯設施設備及電梯安裝的造價除外）在30萬元以上的,，申請人應向城鄉(xiāng)建設主管部門申請辦理施工許可手續(xù)（第九條）,。
電梯安裝施工前，施工單位應當將擬進行的電梯安裝情況告知所在區(qū)縣（自治縣）特種設備安全監(jiān)督管理部門,，并在施工前向特種設備檢驗檢測機構申請監(jiān)督檢驗（第十條）,。
若增設電梯用地不在住宅（小區(qū)）建設用地范圍內，土地主管部門在會審時要求辦理用地手續(xù)的,，還需要按規(guī)定辦理相應土地手續(xù)（第八條）,。
上述這些手續(xù),，在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門施工圖審查同意后可以同步并行辦理。但是,，未取得建設工程規(guī)劃許可證,、未通過施工圖合格審查及備案，需要辦理施工許可手續(xù)而未辦理,，以及未申請?zhí)胤N設備安全監(jiān)督檢驗的,，不得開工建設。
建設完成后,，申請人應當持申請材料向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請建設工程竣工規(guī)劃核實（第十一條）,；增設的電梯須經特種設備檢驗檢測機構監(jiān)督檢驗合格，在電梯投入使用前或者投入使用后30日內,，由申請人向所在區(qū)縣（自治縣）特種設備安全監(jiān)督管理部門辦理使用登記,，取得使用登記證書（第十二條）。
?。ò耍╆P于產權歸屬
增設的電梯系業(yè)主的共有部分,，為了降低業(yè)主的協(xié)調難度，《辦法》第十三條規(guī)定,，因增設電梯而增加的建筑面積屬于本單元業(yè)主共同所有（樓棟未分單元的,，為本棟業(yè)主共同所有）?？紤]到增加的建筑面積很小,，分攤給本單元業(yè)主的微乎其微，也為了減少產權面積調整導致多戶業(yè)主產權證重新辦理的麻煩,，故規(guī)定不調整各分戶業(yè)主的產權面積,。
（九）關于資金籌集
在資金籌集方面,，首先鼓勵業(yè)主自治,、資金自籌?！掇k法》規(guī)定,，增設電梯產生的施工、使用,、保養(yǎng),、維修、更新等費用,，鼓勵業(yè)主自籌資金解決,。自籌資金不足的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部,、財政部令第165號）以及住建部,、財政部2015年10月下發(fā)的《住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳
財政部辦公廳關于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》的規(guī)定,，經本物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶數三分之二以上的業(yè)主同意，可以使用物業(yè)專項維修資金（含房改房的住房公共維修基金）（第十六條）,，具體申請程序可向轄區(qū)房屋主管部門提出,。
