重慶出臺(tái)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖 力度不放松
一、背景依據(jù)
重慶市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）,，出臺(tái)措施加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖,、力度不放松,。從出臺(tái)《通知》的背景依據(jù)來(lái)看：首先,，是為了認(rèn)真落實(shí)黨中央“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”定位,，對(duì)標(biāo)對(duì)表貫徹落實(shí)黨的十九大精神和國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的決策部署,。其次,，是為了貫徹住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房〔2018〕49號(hào)）的精神以及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近期約談?dòng)嘘P(guān)城市的要求。再次,，是為了貫徹市委“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),，綜合精準(zhǔn)施策，促進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展”和市政府“實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)調(diào)控和超前調(diào)控”要求,，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng),，投機(jī)炒作之風(fēng)有所抬頭等實(shí)際情況，實(shí)施系統(tǒng)調(diào)控和超前調(diào)控,。出臺(tái)本《通知》,，也是重慶在5月15日出臺(tái)《關(guān)于開(kāi)展市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》嚴(yán)管市場(chǎng)秩序的基礎(chǔ)上再次“出手”，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),。一則加強(qiáng)系統(tǒng)調(diào)控,、一則整治市場(chǎng)秩序，既著眼于短期、又兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn),，前后兩份文件相得益彰,，有利于促進(jìn)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
二,、目標(biāo)任務(wù)
出臺(tái)《通知》就是要落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià),、控租金，降杠桿,、防風(fēng)險(xiǎn),，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù),，要努力滿足剛需,、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房,，規(guī)范市場(chǎng)秩序,，防止大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。
三,、主要內(nèi)容
《通知》明確八項(xiàng)措施，涵蓋了落實(shí)責(zé)任,、土地,、金融、定價(jià)指導(dǎo),、規(guī)劃引導(dǎo),、發(fā)展租賃住房等調(diào)控措施，是一次系統(tǒng)調(diào)控,，政策措施實(shí),，有別于一般“打補(bǔ)丁式”的調(diào)控舉措。
政策措施一：建立區(qū)縣政府和市級(jí)部門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作責(zé)任制,，進(jìn)一步落實(shí)調(diào)控責(zé)任,。房地產(chǎn)調(diào)控是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，需要多部門(mén)聯(lián)動(dòng)配合,，更需要區(qū)縣政府大力推進(jìn)和實(shí)施,。本《通知》與以往調(diào)控政策相比最鮮明的一個(gè)特點(diǎn)，就是同步印發(fā)了《遏制炒房維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康相關(guān)職責(zé)分工方案》,，明確區(qū)縣政府和市級(jí)部門(mén)的主要職責(zé),，要求堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松,，實(shí)現(xiàn)市區(qū)聯(lián)動(dòng),、各部門(mén)聯(lián)合調(diào)控,、聯(lián)合懲戒，形成齊抓共管的良好局面,。要求區(qū)縣政府落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任,、促進(jìn)供需平衡、保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定等10項(xiàng)責(zé)任,；明確了國(guó)土房管,、建設(shè)、規(guī)劃,、工商,、價(jià)格、公安,、稅務(wù)等10個(gè)市級(jí)部門(mén)的37項(xiàng)主要職責(zé),，落實(shí)部門(mén)屬事責(zé)任，嚴(yán)格督促,，對(duì)工作不力,、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控效果的區(qū)縣,，堅(jiān)決約談,、問(wèn)責(zé)。落實(shí)地方政府和市級(jí)部門(mén)的工作責(zé)任,，有利于形成調(diào)控合力,，有利于更加深入地落實(shí)分類調(diào)控、系統(tǒng)調(diào)控和超前調(diào)控,，有利于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)等調(diào)控目標(biāo),。
政策措施二：努力增加商品住房有效供給，促進(jìn)供需平衡,。房地產(chǎn)市場(chǎng)受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響,，顯著的特征就體現(xiàn)在供求關(guān)系上，供需平衡則市場(chǎng)穩(wěn),。因此，穩(wěn)市場(chǎng)的關(guān)鍵就在于增加有效供給,，促進(jìn)供需平衡,。《通知》從長(zhǎng)期,、中期,、短期，提出了增加供給的系統(tǒng)舉措,。首先,，從長(zhǎng)期看,，要加快編制主城區(qū)2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定住房及用地供應(yīng)規(guī)模,、結(jié)構(gòu),、時(shí)序，引導(dǎo)相關(guān)資源合理配置,，目的是要改善住房長(zhǎng)期供求關(guān)系,。其次，從中期看,，將進(jìn)一步有序?qū)嵤┠甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃,，加快主城區(qū)住房用地供應(yīng)，保證土地供應(yīng)的穩(wěn)定,。商品住房形成上市往往有半年以上的周期,，因此保持中長(zhǎng)期的土地供應(yīng)平衡，是促進(jìn)住房供需平衡的關(guān)鍵,。再次,，從短期看，要督促加快開(kāi)工建設(shè),，要求加大土地出讓合同履約監(jiān)管力度,，對(duì)所有已出讓住宅用地實(shí)行全覆蓋清理、清單式管理,，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按合同約定的期限及規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)和上市供應(yīng)商品住房,。對(duì)違約的項(xiàng)目，嚴(yán)格征收開(kāi)工竣工違約金,。構(gòu)成閑置土地,，滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，嚴(yán)格征收土地閑置費(fèi),；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,，依法收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。同時(shí),，加快商品住房預(yù)售辦理,，增加商品住房有效供給。供求關(guān)系是影響房?jī)r(jià)和預(yù)期的關(guān)鍵因素,，促進(jìn)供需平衡是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之策,，以上三項(xiàng)舉措將明顯改善供求關(guān)系，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn),。
事實(shí)上,，今年以來(lái)，重慶的住房供應(yīng)量已明顯增加,。1-5月,，主城區(qū)商品住房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)151.7%,；主城區(qū)出讓住宅用地7589畝、同比增長(zhǎng)87.8%,；1-6月中旬,，主城區(qū)新建商品住房上市1411萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)59%,。
政策措施三：明確支持剛性居住需求與堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房并舉,。在商品住房市場(chǎng)供應(yīng)比較穩(wěn)定的情況下，投機(jī)炒房需求增加會(huì)對(duì)剛需形成擠出效應(yīng),，會(huì)讓剛需購(gòu)房變得困難,。《通知》是抓住了問(wèn)題的實(shí)質(zhì)：支持剛需也是遏制炒房,，遏制炒房也是支持剛需,，兩方面并舉會(huì)讓調(diào)控的效力倍增。
支持剛需有五大舉措：一是增加普通商品住房及其用地供應(yīng),，新供應(yīng)住宅用地中普通商品住房用地供應(yīng)比例不低于70%,，新建商品住房要提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例,，解決支持剛需的供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題,。二是加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，實(shí)施好差別化住房信貸政策,，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)在個(gè)人住房貸款的額度,、利率方面優(yōu)先滿足首套剛性居住需求。三是公積金優(yōu)先保障職工家庭首套住房貸款需求,，繼續(xù)暫停第二套以上購(gòu)房貸款,，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款。四是對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手住房且屬于家庭首套房的個(gè)人住房貸款需求給予合理支持,。五是開(kāi)發(fā)企業(yè)要簽訂誠(chéng)信銷售承諾書(shū),，在辦理預(yù)售許可后10日內(nèi)一次性公開(kāi)公平公正銷售全部房源，支持首套剛需客戶優(yōu)先選房,，不得預(yù)留“關(guān)系房源”“內(nèi)部房源”,，不得按購(gòu)房付款方式安排選房順序。
遏制投機(jī)炒房有實(shí)招：一是落實(shí)區(qū)縣政府,、市級(jí)相關(guān)單位遏制炒房,、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定相關(guān)責(zé)任，共同遏制炒房行為,。二是不給炒房者貸款。對(duì)已經(jīng)擁有兩套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款均未結(jié)清的居民家庭,，繼續(xù)暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款,；對(duì)不能提供一年以上重慶市納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款,。三是人民銀行重慶營(yíng)管部、重慶銀監(jiān)局和市國(guó)土房管局要聯(lián)合開(kāi)展個(gè)人貸款違規(guī)用于購(gòu)房專項(xiàng)治理,，嚴(yán)禁為購(gòu)房者提供“首付貸”或場(chǎng)外配資,，防范個(gè)人消費(fèi)性貸款（含以房抵押貸款、網(wǎng)絡(luò)貸款）,、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款,、信用卡透支等個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。四是嚴(yán)格執(zhí)行主城區(qū)新購(gòu)買(mǎi)新建商品住房和二手住房限售政策,，取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿兩年后才能上市交易,。五是嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款資格，審慎發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款,。
政策措施四：運(yùn)用大數(shù)據(jù)和智能化手段,，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。由于以往智能化監(jiān)管手段不足,，市場(chǎng)的一些亂象不易發(fā)現(xiàn),，監(jiān)管往往滯后被動(dòng)?！锻ㄖ诽岢鲞\(yùn)用大數(shù)據(jù)和智能化手段,，既有利于加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)秩序,，又有利于調(diào)控,。一是建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)智能化服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)商品房銷售項(xiàng)目認(rèn)購(gòu),、網(wǎng)簽備案和預(yù)售資金入賬的全流程監(jiān)管,。運(yùn)用智能化平臺(tái)，有三個(gè)好處：首先,，將認(rèn)購(gòu)納入了網(wǎng)簽管理,，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上適時(shí)監(jiān)管，防止任意更改認(rèn)購(gòu),；其次,，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)簽合同即備案，縮短了從認(rèn)購(gòu)到簽正式合同暨網(wǎng)簽的時(shí)間,；第三,，實(shí)現(xiàn)定金和首付款等預(yù)售資金在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議和合同前進(jìn)入專用監(jiān)管賬戶。因此,，有利于防止捂盤(pán)惜售,、一房二賣(mài)、炒房號(hào)等違法違規(guī)行為,，有利于杜絕預(yù)售資金到賬不及時(shí)等問(wèn)題,，有利于防范交易風(fēng)險(xiǎn),。二是運(yùn)用大數(shù)據(jù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析，探索商品住房?jī)r(jià)格分區(qū)統(tǒng)計(jì)及監(jiān)測(cè)試點(diǎn),，完善房?jī)r(jià),、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。該條政策是實(shí)施系統(tǒng)調(diào)控,、精準(zhǔn)調(diào)控的重要基礎(chǔ)措施,。三是完善主城區(qū)商品住房預(yù)售項(xiàng)目備案價(jià)格市、區(qū)兩級(jí)會(huì)商機(jī)制,，在主城區(qū)繼續(xù)實(shí)施商品住房備案價(jià)格指導(dǎo),，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以成本為基礎(chǔ),，綜合考慮樓面地價(jià),、建安成本等因素，制定商品住房預(yù)售項(xiàng)目備案價(jià)格規(guī)則,，指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理確定商品住房?jī)r(jià)格,，防止房?jī)r(jià)大起大落。
政策措施五：優(yōu)化主城區(qū)規(guī)劃布局,，引導(dǎo)住房和人口合理分布,。重慶受地形限制，屬于多組團(tuán)發(fā)展的城市,，在城市發(fā)展規(guī)劃中提出了21個(gè)聚居區(qū),。城市發(fā)展的規(guī)律就是不斷向新的聚居區(qū)拓展、形成新的城市組團(tuán),，城市功能,、公共設(shè)施配套、產(chǎn)業(yè)和人口將逐步向新組團(tuán)聚集,?！锻ㄖ访鞔_了三方面工作。一是充分發(fā)揮規(guī)劃布局,、土地供應(yīng)等政策引導(dǎo),，做好主城區(qū)土地出讓和配套設(shè)施建設(shè)。二是遵循軌道交通引領(lǐng)城市發(fā)展,、城市規(guī)劃引領(lǐng)土地配置的原則,。大力疏解主城核心區(qū)的非核心功能，疏緩核心區(qū)房地產(chǎn)供求關(guān)系,，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口向主城核心區(qū)以外的中心組團(tuán)發(fā)展,。三是加快各中心組團(tuán)教育、醫(yī)療、交通,、大型購(gòu)物中心等公共設(shè)施建設(shè),，促進(jìn)職住平衡。
政策措施六：大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),，提高住房保障力度。黨的十九大報(bào)告提出：建立租購(gòu)并舉的住房制度,。住房租賃體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是發(fā)展住房租賃市場(chǎng),。加快制定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的支持政策。構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系,，保持租期和租金的穩(wěn)定,。提高住房租賃管理服務(wù)水平，提供住房租賃服務(wù)便利,，讓承租人住得安心,、放心、舒心,。引進(jìn)和支持發(fā)展專業(yè)化,、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)，盡快形成多主體供給,。加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管,，規(guī)范住房租賃行為。二是實(shí)施公租房保障,。逐步完善住房租賃配套公共服務(wù),，加大公租房保障力度，切實(shí)滿足住房困難的城鎮(zhèn)居民,、無(wú)住房的大中專畢業(yè)生,、本市進(jìn)城務(wù)工和外地來(lái)渝就業(yè)人員等“三類群體”租賃住房需求。對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭,，通過(guò)實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的方式予以應(yīng)保盡保,。
政策措施七：強(qiáng)調(diào)深入開(kāi)展專項(xiàng)整治，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好秩序,。這是在市國(guó)土房管局《關(guān)于開(kāi)展市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》（渝國(guó)土房管〔2018〕282號(hào)）文件的基礎(chǔ)上,，再次強(qiáng)調(diào)開(kāi)展專項(xiàng)整治工作，有幾個(gè)方面的新舉措：一是從市政府層面要求區(qū)縣政府組織本地各部門(mén)聯(lián)動(dòng)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作,，嚴(yán)查嚴(yán)管房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為,，切實(shí)規(guī)范商品房蓄客、銷售和中介行為,；二是要求強(qiáng)化部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法,，嚴(yán)肅查處、公開(kāi)曝光一批炒賣(mài)房號(hào)、收取“茶水費(fèi)”等違法違規(guī)典型案件,。三是市公安局和市國(guó)土房管局要聯(lián)合開(kāi)展房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪專項(xiàng)整治行動(dòng),。可見(jiàn)這次專項(xiàng)治理方面的規(guī)定,，更加強(qiáng)調(diào)了區(qū)縣和各部門(mén)職責(zé),，更加細(xì)化了專項(xiàng)整治的內(nèi)容，突出了防炒作,、防炒房等內(nèi)容,。
按照渝國(guó)土房管〔2018〕282號(hào)文件、實(shí)施專項(xiàng)整治工作一個(gè)多月來(lái),，已對(duì)9家開(kāi)發(fā)企業(yè)采取了暫停網(wǎng)簽等行政限制措施,，約談開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)20家，處理并曝光造謠傳謠,、收取“茶水費(fèi)”“指標(biāo)費(fèi)”的中介機(jī)構(gòu)6家,，相應(yīng)門(mén)店被停業(yè)整頓，違規(guī)中介人員被納入失信“黑名單”,，形成了有力震懾,。
政策舉措八：加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)和市場(chǎng)預(yù)期管理，營(yíng)造良好輿論氛圍,?！锻ㄖ访鞔_要加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策宣傳和解讀，正面引導(dǎo)輿論,，及時(shí)消除群眾疑慮,。在工作責(zé)任分工中也進(jìn)一步明確了區(qū)縣政府和網(wǎng)信、公安,、房管等部門(mén)要嚴(yán)厲打擊利用自媒體公眾號(hào)等網(wǎng)絡(luò)媒體炒作渲染房?jī)r(jià)上漲,、造謠傳謠制造恐慌、組織“炒房團(tuán)”炒房等行為,，凈化輿論環(huán)境,，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
綜合來(lái)看,，在房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定,、上漲預(yù)期升溫的情況下，重慶市委市政府就快速反應(yīng),、果斷決策,，及時(shí)出臺(tái)《通知》，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖,、力度不放松,，用加強(qiáng)調(diào)控與嚴(yán)厲整治市場(chǎng)雙管齊下的方式，遏制炒房、引導(dǎo)市場(chǎng)合理預(yù)期,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。充分體現(xiàn)了高度的政治站位，體現(xiàn)了牢固樹(shù)立“四個(gè)意識(shí)”,，體現(xiàn)了堅(jiān)定落實(shí)黨中央關(guān)于“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”定位和貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控部署的決心。相信本次文件的出臺(tái),，能有力遏制炒房,、引導(dǎo)市場(chǎng)合理預(yù)期、凈化市場(chǎng)環(huán)境,，促進(jìn)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
